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北京市物業管理條例(草案)(征求意見稿)

信息來源:發布時間:2019年10月22日 浏覽次數:

北京市物業管理條例

(草案)

 

     

第一章 總則

第二章 物業管理區域

第三章 前期物業

第四章 業主、業主組織和物業管理委員會

第一節 業主和業主大會

第二節 業主委員會

第三節 物業管理委員會

第五章 物業服務

第六章 物業的使用和維護

第七章 法律責任

第八章 附則

 

第一章     

 

第一條【立法目的】爲了規範物業管理,維護物業管理各方的合法權益,保障物業的住用安全、合理使用,構建黨建引領社區治理框架下的物業管理體系,改善人民群衆的居住環境,建設和諧宜居社區,根據相關法律法規,結合本市實際,制定本條例。

第二條【物業管理定義】本條例所称物业管理,是指業主通過自行管理或者共同决定委托物業服務企业、专业单位等物業管理人的形式,对物業管理區域内的建筑物、构筑物及其配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护环境卫生和相关秩序的活动。

第三條【業主组织形式】本市支持符合條件的物業管理區域成立業主大会、选举产生業主委員會决定有关共有物业的重大事项。    

符合本條例规定情形的,街道辦事處、鄉鎮人民政府可以组织物業管理區域内的業主和有关单位成立物業管理委員會,依照本條例承担相关职责,组织、推动符合條件的物業管理區域成立業主大会、选举产生業主委員會。

第四條【市場機制】全社会應當共同遵守权责一致、质價相符、公平公开的物業服務市场规則,维护“享受物業服務依法付费”的物業服務市场秩序,构建共商、共治、共享的物業服務市场环境。

第五條【工作格局】本市物業管理堅持黨的領導、政府主導、居民自治、多方參與、專業化管理的工作格局。

本市物业管理纳入社区治理体系,建立健全社区党建引领,居(村)民委员会、業主委員會或者物業管理委員會、物業管理人、業主等共同参与的治理架构。

推动在物業服務企业、業主委員會或者物業管理委員會中建立党组织,发挥党的基础组织作用。

第六條【部門職責】市住房和城鄉建設行政主管部門負責制定本市物業管理的相關政策、標准和規範並組織實施,對全市物業管理實施監督管理指導。

區住房和城鄉建設或者房屋行政主管部門具體負責本轄區內物業管理的監督管理工作,指導街道辦事處、鄉鎮人民政府實施與物業管理相關工作。

发展改革、公安、民政、财政、规划、城市管理、水务、市场监管、园林绿化等相关行政主管部门,按照各自职责,负责物業管理區域内相关的监督管理工作。

第七條【區政府職責】區人民政府應當加強對本轄區內物業管理工作的組織領導,建立由轄區內住房和城鄉建設或者房屋行政主管部門、街道辦事處、鄉鎮人民政府及相關部門和單位參加的物業管理綜合協調工作機制,統籌推進轄區內物業管理各項工作,協調解決轄區內物業管理重大問題。

第八條街鄉鎮職責】街道辦事處、鄉鎮人民政府组织、协调本辖区内業主大会成立和業主委員會选举换届、物業管理委員會组建工作,并办理相关备案手续,指导、监督業主大会、業主委員會或者物業管理委員會依法履行职责,有权撤销其做出的违反法律、法规和规章的决定,参加物业承接查验,指导监督辖区内物业管理项目的移交和接管,对物業管理區域内的物業服務实施监督检查,指导监督物業管理人履行义务,调處物业管理纠纷,统筹、协调、监督管理辖区内物业管理活动。

居(村)民委员会在街道辦事處、鄉鎮人民政府的指导下,具体负责组织物業管理區域内業主大会成立、業主委員會选举产生、物業管理委員會的组建和日常工作,建立党建引领下的物业管理协商共治机制,指导监督業主大会、業主委員會依据法律、法规和规章开展工作,有权就業主反映的物业管理事项向業主大会、業主委員會进行询问,引导其以自治方式规范运作,调解物业纠纷。

第九條【業主自治】業主大会和業主委員會,对任意弃置垃圾、排放污染物、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为,有权依照法律、法规以及管理规约,要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。

第十條綜合行政執法機制街道辦事處、鄉鎮人民政府根據市政府確定的行政執法事項清單,依法行使與物業管理密切相關的行政執法權,並會同區人民政府相關工作部門建立綜合執法工作機制,加強對住宅小區內違法行爲的巡查、檢查和處理。

第十一條【行业协会】本市支持物业管理、物業服務评估监理等行业协会依法制定和组织实施自律性规范,实行自律管理,编制地方标准、调解行业纠纷,组织业务培训,维护企业合法权益,推动行业健康有序发展。

鼓励物業服務企业加入行业协会。

第十二條【第三方專業服務機構】本市支持法律、會計、工程、評估、咨詢等專業服務機構和人員參與物業管理和服務活動,爲物業管理各方提供公正、專業的咨詢、培訓、評價、檢驗、監督和審計服務。

 

第二章  物業管理區域

 

第十三條【区域划分原則】物業管理區域應當符合《中华人民共和国物权法》相关规定,与建筑区划一致。

物業管理區域的划分應當综合考虑建设用地宗地范围、共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素,遵循服務便利、资源共享、协商议事的原則。

第十四條【新建项目物業管理區域划分】新开发建设项目的土地使用权划拨、出让前,住房和城乡建设行政主管部门應當就物業管理區域的划分提出意见和建议,经商规划和自然资源行政主管部门,纳入区域规划综合实施方案、土地出让合同或者划拨文件,并向社会公布。

建设单位應當在房屋买卖合同中明示核定的物業管理區域。

第十五條【既有项目物業管理區域的划分与调整】已投入使用、尚未划分物業管理區域或者划分的物業管理區域确需调整的,物業所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府会同區住房和城鄉建設或者房屋行政主管部門,结合物业管理实际需要,征求業主意见后确定物業管理區域并公告。

第十六條【物业管理用房】新开发建设项目,一个物業管理區域内應當配建独立且相对集中的物业管理用房,满足物业管理设施设备、办公及值班需求,具体面积按照本市公共服務设施配置指标执行。具体物业管理用房的面积、位置應當在规划许可证、房屋买卖合同中载明。

已投入使用但未配建物業管理用房的,建設單位或者産權單位應當通過提供其他用房、等值的資金等多種方式提供,建設單位和産權單位已不存在的,由街道辦事處、鄉鎮人民政府統籌研究解決。

 

第三章  前期物業

 

第十七條【前期物業合同】建设单位承担前期物業服務责任。建设单位销售房屋前,應當选聘前期物業管理人,签订前期物業服務合同。

前期物業服務合同约定的内容應當作为房屋买卖合同的附件或者直接纳入房屋买卖合同。前期物業服務合同关于物業服務是否收费、收费标准以及服務标准的约定應當符合本市相关规定。

前期物業服務合同期限最長不超2年,具体期限在前期物業服務合同中约定。期限屆滿前3個月,由業主共同决定是否继续使用前期物業管理人。期限届满,業主未就是否继续使用前期物業管理人做出决定的,在業主共同决定重新选聘物業管理人、签订新的物業服務合同并生效之前,前期物業管理人继续提供服務;期限未满或者未约定前期物業服務期限,業主共同决定重新选聘物業管理人、签订新的物業服務合同并生效的,前期物業服務合同终止。                                                                

第十八條【前期物業服務费交纳】前期物業服務合同生效之日至出售房屋交付之日的当月发生的物業服務费用,由建设单位承担。

出售房屋交付之日的次月至前期物業服務合同终止之日的当月发生的物業服務费用,由業主按照房屋销售合同的约定承担;房屋销售合同未约定的,由建设单位承担。

第十九條【臨時管理規約】建設單位在銷售物業前,應當制定臨時管理規約,對有關物業的使用、維護、管理,業主的共同利益,業主應當履行的義務,違反臨時管理規約應當承擔的責任等事項依法作出約定,並在銷售場所公示。臨時管理規約不得侵害物業買受人的合法權益。
    市住房和城鄉建設行政主管部門應當制定並發布臨時管理規約的示範文本。

第二十條【前期物業承接查验】建设单位选聘前期物業管理人并与前期物業管理人在街道辦事處、鄉鎮人民政府的监督指导下,共同确认物業管理區域,并对物業管理區域内的物业共有、共用部位和设施设备进行查验,确认现场查验结果,形成查验记錄,签订物业承接查验协议,向業主公开查验的结果。

承接查驗協議應當對物業承接查驗基本情況、存在問題、解決方法及其時限、雙方權利義務、違約責任等事項作出約定。對于承接查驗發現的問題,建設單位應當在30日内予以整改,或者委托前期物業管理人整改。

未经業主同意,建设单位不得占用物業管理區域内的物业共有、共用部位和设施设备。

第二十一條【承接查驗資料】在辦理物業承接查驗手續時,建設單位應當向物業管理人移交下列資料:

(一)物業管理區域划分相关文件;

(二)竣工總平面图,单体建筑、结构、设备的竣工图,配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;

(三)設施設備的安裝、使用和維護保養等技術資料;(四)物業質量保修文件和物業使用說明文件;

(五)物業管理必需的其他資料。

物業已投入使用,上述資料未移交的,應當移交;資料不全的,應當補齊。

第二十二條【前期物業管理期满】前期物業管理期限屆滿前6個月,街道辦事處、鄉鎮人民政府應當组织業主成立業主大会,选举产生業主委員會或者组建物業管理委員會,就物业管理事项进行表决。

 

第四章  業主、業主組織和物業管理委員會

 

第一節  業主和業主大會

 

第二十三條【業主】房屋等建築所有權人爲業主。公房尚未出售的,産權單位是業主,已出售的,購房人是業主。

尚未登記取得所有權,符合下列條件之一的,可以認定爲業主:

(一)基于買賣、贈與、繼承、拆遷補償等旨在轉移所有權的法律行爲已經合法擁有建築物專有部分的單位或者個人;

(二)因人民法院、仲裁機構的生效法律文書取得建築物專有部分所有權的單位或者個人;

(三)因合法建造取得建築物專有部分所有權的單位或者個人;

(四)其他符合法律、法規規定的單位或者個人。

第二十四條【共有物业】物業管理區域内的以下部分属于業主共有:

(一)道路、綠地,但屬于城市公共道路、城市公共綠地或者明示屬于私人所有的除外;

(二)建築物的基礎、承重結構、外牆、屋頂等基本結構部分,通道、樓梯、大堂等公共通行部分,消防、公共照明等附屬設施、設備,避難層、架空層、設備層或者設備間等;

(三)物業服務用房等其他公共场所、公用设施;

(四)法律、法規規定或者房屋買賣合同約定的其他共有部分。

第二十五條【業主權利】業主在物業管理活動中,享有下列權利:
    (一)自己管理物業,或者委托物業管理人管理物業;
    (二)提議召開業主大會,並就物業管理的有關事項提出建議;
    (三)提出制定和修改临时管理规约或者管理规约、業主大会议事规則的建议;
    (四)參加業主大會會議,行使投票權;
    (五)选举業主委員會成员,并享有被选举权;
    (六)监督業主委員會或者物業管理委員會的工作;
    (七)监督物業管理人履行物業服務合同;
    (八)對物業共有共用區域、部位或者設施設備和相關場地使用情況享有知情權、監督權和收益權;
    (九)監督專項維修資金的管理和使用;
    (十)法律、法規規定的其他權利。

業主行使權利不得危及物業的安全,不得損害其他業主的合法權益。

第二十六條【業主義務業主應當履行下列義務:

(一)遵守临时管理规约、管理规约、業主大会议事规則;

(二)遵守物業管理區域内物业共有共用区域、部位或者设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;

(三)执行業主大会的决定和業主大会授权業主委員會或者物業管理委員會作出的决定;

(四)按照國家和本市有關規定交納專項維修資金;

(五)按时足額交纳物業服務费用;

(六)履行房屋安全使用責任;

(七)法律、法規規定的其他義務。

業主對建築物專有部分以外的共有部分,享有權利,承擔義務;不得以放棄權利不履行義務。

第二十七條【業主大會組成業主可以成立業主大会。業主大会由物業管理區域内全体業主组成,代表和维护物業管理區域内全体業主在物业管理活动中的合法权益。

一个物業管理區域成立一个業主大会。

第二十八條【申請成立業主大會】一个物業管理區域内,已交付業主的专有部分达到建筑物總面积50%以上的,5%以上的業主、专有部分占建筑物總面积5%以上的業主或者建設單位可以向街道辦事處、鄉鎮人民政府提出成立業主大會的申請,居(村)民委員會也可以組織達到前述條件的業主或者建設單位提出成立業主大會的申請。

第二十九條【成立籌備組】街道辦事處、鄉鎮人民政府應當在接到成立業主大會書面申請後30日內,對提出申請的業主身份和申請進行審核對符合業主大會成立條件的,指定居(村)民委員會工作人員擔任籌備組組長。

籌備組組長應當于30日內組織業主代表、建設單位、産權單位、街道辦事處、鄉鎮人民政府、社區黨組織、居(村)民委員會代表召開首次籌備組會議,成立籌備組。

筹备组中的業主代表可以由業主自荐或者居(村)民委员会推荐产生,由街道辦事處、鄉鎮人民政府确定,業主代表资格應當参照适用本條例第三十六條有关業主委員會委员候选人资格的规定。

籌備組人數應當爲單數,其中業主代表人數不低于籌備組人數的二分之一。

籌備組成立7日内,筹备组组长應當将筹备组成员名单、分工、联系方式等在物業管理區域内公示。

第三十條【籌備工作】籌備組應當開展以下工作,並就其確定的事項在首次業主大會會議召開15日前在物業管理區域內公示:

(一)確認業主身份、人數及所擁有的專有部分面積;

(二)制定首次業主大會會議召開方案;

(三)拟订管理规约和業主大会议事规則草案;

(四)制定業主委員會委员候选人产生办法,确定業主委員會委员候选人名单;

(五)制定業主委員會选举办法;

(六)完成召開首次業主大會會議的其他准備工作。

前款规定的议事规則,至少應當包括業主大会的议事方式、表决程序,業主委員會的组成、任期、罢免和递补等事项,并不得违反法律法规的强制性规定。

業主對公示內容有異議的,籌備組應當研究處理並作出答複。

籌備組應當自成立之日起60日內,組織召開首次業主大會會議。

第三十一條【首次業主大会】首次業主大会應當有物業管理區域内专有部分占建筑物總面积過半数的業主且占總人数過半数的業主参加。

首次業主大会,至少應當审议并通過管理规约、業主大会议事规則,并选举产生業主委員會委员和候补委员。

根据本條第二款决定的事项,應當经物業管理區域内专有部分占建筑物總面积過半数的業主且占總人数過半数的業主同意。

第三十二條【業主大會職責】業主大會采取會議方式,決定下列事項:

(一)修改管理规约、業主大会议事规則;

(二)选举或者更换業主委員會委员和候补委员;

(三)确定或者调整物業服務方式、服務内容、服務标准和服務價格;

(四)选聘、解聘物業管理人或者不再接受事实服務;

(五)籌集、管理和使用專項維修資金;

(六)申請改建、重建建築物及其附屬設施;

(七)決定物業共用部分的經營方式,管理、使用物業共用部分經營收益等共有資金;

  (八)确定業主委員會委员津贴或者补助的标准,对業主委員會主任实施任期、离任经济责任审计;

(九)改变或者撤销業主委員會作出的与業主大会决定相抵触的决议;

(十)有關共有和共同管理權利的其他重大物業管理事項。

决定第(五)项和第(六)项事项,應當经專項維修資金列支范围内专有部分占所涉建筑物面积三分之二以上的業主且占所涉人数三分之二以上的業主同意;决定其他事项,應當经专有部分占建筑物總面积過半数的業主且占總人数過半数的業主同意。

業主委員會應當就本條第一款规定的决定事项向業主大会提出讨论方案。

物業管理區域内停车、快递、饮水等设施建设和管理等涉及民生的物业管理事项,全体業主或者業主大会未能按照本條第二款规定及时作出决定的,業主委員會或者物業管理委員會可以拟订实施方案,经居(村)民委员会同意,在物業管理區域内公示10個工作日。公示期间,未有专有部分占建筑物總面积過半数的業主且占總人数過半数的業主表示反对的,業主委員會或者物業管理委員會按照实施方案执行。

第三十三條【業主大會會議形式】業主大會會議分爲定期會議和臨時會議。

業主大会定期会议應當按照業主大会议事规則的规定召開,每年至少召開一次。經20%以上業主提議,業主委員會應當組織召開業主大會臨時會議。

召开業主大会会议的,業主委員會應當于会议召开15日前将会议议题及其具体内容、时间、地点、方式等在物業管理區域内公示,並報物業所在地居(村)民委員會,居(村)民委員會應當派員列席會議。

業主大會會議不得就已公示議題以外的事項進行表決。

第三十四條【組織監督業主委員會未按照规定召集業主大会会议的,業主可以请求物業所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府责令限期召集;逾期仍未召集的,由物業所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府组织召集。

第三十五條【業主大會決定效力及公開】業主大会会议依法作出的决定,对本物業管理區域内的全体業主和通過租赁等方式合法使用物业的单位或个人(以下统称其他物业使用人)具有约束力。

業主大會會議的決定,應當自作出決定之日起3日内在物業管理區域内公示。

 

第二節  業主委員會

 

第三十六條【委员资格】業主委員會5以上单数组成,具体人数根据该物業管理區域的实际情况确定。户数一百户以下的住宅小区,業主委員會可以由3人組成。候补委员人数按照不超過業主委員會委员人数确定。

業主委員會委员、候补委员應當为本物業管理區域的自然人業主或者单位業主授权的自然人代表。自然人業主應當符合下列條件

(一)遵紀守法、熱心公益事業、責任心強、具有一定組織能力;

(二)符合業主委員會委员候选人产生办法中关于居住期限的要求;

(三)按时足額交纳物業服務费、不存在欠缴專項維修資金及其它需要業主共同分担费用的情况;

(四)本人、配偶及其直系親屬與物業管理人無直接的利益關系;

(五)未被列爲失信被執行人;

(六)未有本條例規定的房屋使用禁止規定的行爲;

(七)未有法律、法規規定的其他不宜擔任業主委員會委员的情形。

第三十七條【推荐方式】業主委員會委员候选人通過下列方式产生:

(一)   社區黨組織推薦;

(二)   居(村)民委員會推薦;

(三)   業主自薦或者聯名推薦;

(四)   産權單位推薦。

筹备组根据業主委員會委员候选人产生办法从按照前款方式推荐的人员中确定業主委員會委员候选人名单,报社区党组织。

社区党组织引导和支持業主中的党员积极参选業主委員會委员,通過法定程序担任業主委員會委员。

第三十八條【选举業主委員會】首次業主大会选举产生業主委員會委员、候补委员。

業主委員會委员、候补委员首轮选举應當获得专有部分占建筑物總面积過半数的業主且占總人数過半数的業主同意

首輪未能足額選出委員、候補委員的,籌備組按照不少于尚未選出的委員、候補委員名額的120%從尚未當選的候選人中依照首輪選舉的得票順序確定第二輪選舉的候選人。第二輪選舉的候選人按照該輪選舉的得票順序當選。

第三十九條【业委会任期及首次会议】業主委員會委员实行任期制,每届任期不超過5年,可以連選連任。

業主委員會委员具有同等表决权。

任期内業主委員會委员出现空缺的,由候补委员递补。具体递补办法由業主大会议事规則约定。

第四十條【主任、副主任的产生】業主委員會應當自選舉産生之日起7日内召开首次会议,在業主委員會委员中推选業主委員會主任和副主任,并在推选完成之日起3日内,在物業管理區域内公示業主委員會主任、副主任和其他委员的名单。
    第四十一條【業主委員會备案】業主委員會應當自选舉産生之日起30日內,持下列材料向物業所在地的街道辦事處、鄉鎮人民政府申請備案:

(一)業主大会首次会议记錄和会议决定;

(二)業主大会议事规則;

(三)管理規約;

(四)業主委員會首次会议记錄和会议决定;

(五)業主委員會委员和候补委员的名单、基本情况。

街道辦事處、鄉鎮人民政府對以上材料的真實性、規範性進行核實,符合要求的,5個工作日內予以備案,並出具業主大会、業主委員會备案证明和印章刻制证明,解散筹备组。

業主委員會可持备案证明和印章刻制证明向公安机关申请刻制業主大会印章和業主委員會印章。

業主大会可以委托街道辦事處、鄉鎮人民政府或者居(村)民委员会代为保管業主大会印章;需要使用業主大会印章的,由業主委員會向街道辦事處、鄉鎮人民政府或者居(村)民委员会提出。

業主委員會印章由業主委員會保管,需要使用業主委員會印章的,應當有業主委員會半数以上委员签字。

第四十二條【業主委員會职责】業主委員會應當执行業主大会的决定,接受業主大会和業主的监督,并履行下列职责:

(一)召集業主大会会议,报告年度物业管理的实施情况、業主委員會履职情况;

(二)代表業主与業主大会选聘的物業管理人签订物業服務合同,与解聘的物業管理人进行交接;

(三)擬定共有物業、共有資金使用與管理辦法;

(四)監督專項維修資金的使用以及組織專項維修資金的補建、再次籌集;

(五)及时了解業主、其他物业使用人的意见和建议,督促業主交纳物業服務费用,监督物業管理人履行物業服務合同;

(六)監督管理規約的實施,對業主違反管理規約的行爲進行制止;

(七)制作和保管会议记錄、共有物业部分的档案、会计凭证和账簿、财务报表等有关文件;

(八)定期向業主通报工作情况,每半年公示業主委員會委员、候补委员交纳物業服務费、停车费情况;

(九)協調解決因物業使用、維護和管理産生的糾紛;

(十)在物業管理區域内配合行政执法机关开展执法工作;

(十一)配合、支持居(村)民委員會依法履行職責,並接受其指導和監督;

(十二)業主大會賦予的其他職責。

業主委員會不得擅自决定本條例第三十二條第一款规定事项;業主大会不得授权業主委員會决定本條例第三十二條第一款规定事项。

第四十三條【業主委員會会议】業主委員會会议分为定期会议和临时会议。業主委員會定期会议應當按照業主大会议事规則的规定召开,至少每两個月召开一次;经三分之一以上業主委員會委员提议,業主委員會應當召开临时会议。

定期會議和臨時會議應當有半數以上的委員參加,委員不得委托他人參會。

業主委員會應當在会议召开前5日將會議議題告知物業所在地居(村)民委員會,並聽取意見和建議。居(村)民委員會可以根據情況派代表參加。

業主委員會确定的事项應當经半数以上的委员签字同意。會議結束後3日内,業主委員會應當将会议情况以及确定事项在物業管理區域内公示。

業主委員會主任、副主任无正当理由不召集業主委員會会议的,業主委員會其他委员或者業主可以请求物業所在地居(村)民委員會或者街道辦事處、鄉鎮人民政府责令限期召集;逾期仍未召集的,由物業所在地居(村)民委員會或者街道辦事處、鄉鎮人民政府組織召集,並重新推選業主委員會主任、副主任。

第四十四條【委员资格终止、罢免】業主委員會委员有下列情形之一的,委员资格自情形发生之日起自然终止:

(一)不再是本物業管理區域内業主的;

(二)以书面形式向業主委員會提出辞职的;

(三)因健康等原因無法履行職責的。

業主委員會委员一年内累计缺席業主委員會会议總次数一半以上,或者不再符合本條例第三十六條规定的委员條件的,業主委員會應當提请業主大会罢免其委员资格;業主委員會未提请的,街道辦事處、鄉鎮人民政府可以责令業主委員會提请業主大会罢免有关委员资格。在委员资格被罢免前,業主委員會應當停止该委员履行职责,并向業主公示。

第四十五條【委员禁止规定】業主委員會委员、候补委员不得有下列行为:

(一)幹擾、阻撓、妨礙業主大會行使職權或者不執行業主大會決定;

(二)虛構、篡改、隱匿、毀棄物業管理活動中形成的文件資料;

(三)拒绝、拖延提供物业管理有关的文件资料,妨碍業主委員會换届交接工作;

(四)擅自使用業主大会、業主委員會印章;

(五)违反業主大会议事规則或者未经業主大会授权与物業服務企业签订、修改物業服務合同;

(六)將業主共有財産借給他人或者設定擔保等挪用、侵占業主共有財産;

(七)與物業管理人有可能影響其公正履行職務的經濟往來或者利益交換;

(八)違規泄露業主信息;

(九)侵害業主合法權益的其他行爲。

第四十六條【業主委員會重新选举】一个任期内,業主委員會委员经递补人数仍不足總数的二分之一,或者出现其他情形,无法正常履行职责的,物業所在地居(村)民委員會或者街道辦事處、鄉鎮人民政府應當组织召开業主大会临时会议,重新选举業主委員會。

第四十七條【業主委員會换届】業主委員會任期届满6個月前,應當书面报告街道辦事處、鄉鎮人民政府。

街道辦事處、鄉鎮人民政府應當在收到书面报告之日60日内组建换届小组,并在業主委員會任期屆滿前,由换届小组组织召开業主大会会议选举产生新一届業主委員會。

業主委員會未按规定提出申请的,街道辦事處、鄉鎮人民政府應當督促其履责,也可以应業主书面要求,依照筹备组的人员构成组建换届小组。

四十八【监督】業主大会、業主委員會應當依法履行职责,街道辦事處、鄉鎮人民政府对業主大会、業主委員會作出的违反法律、法规和规章的决定,應當责令限期改正或者撤销其决定,并通告全体業主,对于業主委員會作出的违反法律法规和规章的决定,签字同意该决定的業主委員會委员應當承担相应的法律責任。

 

第三節  物業管理委員會

 

第四十九條【成立條件】有下列情形之一的,街道辦事處、鄉鎮人民政府负责组建物業管理委員會,组织業主共同决定物业管理事项:

(一)不具备成立業主大会條件的;

(二)具备成立業主大会條件但因各种原因未成立的;

(三)業主大会成立后,未能选举产生業主委員會的;

(四)需要重新选举業主委員會,经物業所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府组织、指导后仍不能选举产生業主委員會的。

第五十條【物業管理委員會组成】物業管理委員會由居(村)民委员会组织居(村)民委员会、業主、其他物業使用人代表7人以上組成,人數應當爲單數,其中業主代表不少于物業管理委員會成员人数的二分之一。主任由居(村)民委员会代表担任,副主任由居(村)民委员会指定一名業主代表担任。物業管理委員會成员名单應當在物業管理區域内公示。

第五十一條【物業管理委員會备案】成立業主大会但尚未成立業主委員會的,物業管理委員會自成立之日起30日內,持下列材料向物業所在地的街道辦事處、鄉鎮人民政府申請備案:

(一)業主大会会议记錄和会议决定;

(二)業主大会议事规則;

(三)管理規約。

街道辦事處、鄉鎮人民政府对以上材料进行核实,符合要求的,5個工作日內予以備案,並出具業主大会备案證明和印章刻制證明。

物業管理委員會可持業主大会备案证明和印章刻制证明向公安机关申请刻制業主大会印章,持街道辦事處、鄉鎮人民政府出具的成立证明申请刻制物業管理委員會印章。未成立業主大会的,物業管理委員會持街道辦事處、鄉鎮人民政府出具的成立证明申请刻制物業管理委員會印章。

第五十二條【物業管理委員會职责】已成立業主大会、未成立業主委員會的,物業管理委員會组织業主大会按照本條例第三十二條的规定履行职责,并组织执行業主大会的决定;未成立業主大会的,物業管理委員會组织業主行使本條例第三十二條和第四十二條规定的業主大会和業主委員會的职责。

第五十三條【议事制度】物業管理委員會会议由主任或者由主任委托副主任召集和主持,三分之一以上成员提出召开物業管理委員會会议的,主任應當组织召开会议。

會議應當有半數以上成員且半數以上業主代表成員參加,業主代表成員不能委托代理人參加會議。物業管理委員會确定的事项應當经半数以上的成员签字同意。会议結束後3日内,物業管理委員會應當将会议情况以及确定事项在物業管理區域内公示10個工作日。

第五十四條【異議處理】公示期間,業主对物業管理委員會确定的事项有异议的,物業所在地的居(村)民委员会應當研究處理并作出答复。

公示期间,未有专有部分占建筑物總面积過半数的業主且占總人数過半数的業主表示反对的,物業管理委員會按照确定的事项执行。

 

第五章  物業服務

 

第五十五條【物業管理形式】業主可以自己管理物業,也可以委托他人管理物業。

對電梯、消防、技防、配電等涉及人身、財産安全以及其他有特定要求的設施設備的維修和養護,應當由專業機構實施。

第五十六條【物業服務企业应具备的條件】接受委托提供物業服務的企业應當具有独立法人资格,拥有相应的专业技术人员,具备为業主提供物业管理专业服務的能力,有條件在物業管理區域设立独立核算的服務机构。

第五十七條【物業服務合同订立与备案】業主委員會或者物業管理委員會應當代表業主与業主共同选聘的物業管理人订立书面合同,就服務内容、标准和费用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。

業主與物業管理人對收費標准未能達成一致意見的,雙方可以委托第三方評估監理企業評估。

物業服務合同签订或者变更之日起15日內,物業管理人應當将物業服務合同报街道辦事處、鄉鎮人民政府备案。

市住房和城乡建设行政主管部门應當会同有关部门、协会制定物業服務合同示范文本,并向社会公布。

第五十八條物業管理人責任物業管理人提供物業服務,應當遵守下列规定:

(一)按照物業服務合同的约定提供服務;服務有国家标准的,應當执行相关标准;

(二)及時向業主、其他物業使用人告知安全、合理使用物業的注意事項;

(三)定期听取業主的意见和建议,接受業主监督,改进和完善服務;

(四)對違法建設、違規出租房屋、私拉電線、占用消防通道等違法違規行爲進行勸阻、制止,勸阻、制止無效的,及時報告有關行政執法部門;

(五)对業主、其他物业使用人有违反临时管理规约、管理规约的行为进行劝阻、制止,并及时报告業主委員會或者物業管理委員會;

(六)配合居(村)民委員會做好社區管理相關工作。

第五十九條【社区报到】物業服務企业應當指派项目負責人,項目負責人應當在到崗之日起3日內到項目所在地居(村)民委員會報到,接受監督、指導,參與社區治理工作。

第六十條【物业评估】街道辦事處、鄉鎮人民政府、居(村)民委员会可以委托专业评估机构,根据物業服務标准和社区治理要求,对物業服務企业参与社区治理情况和物业共用部分管理状况进行评估。

专业评估机构應當按照本市相关规定提供专业服務,提供客观、真实、准确的评估报告。

第六十一條【物業服務合同履行】物業管理人可以将物業服務合同中的专项服務事项委托给专业服務企业,但不得将物業服務合同约定的全部事项一并委托给第三方。

第六十二條【物業服務公示】物業管理人應當在物業管理區域内如实公示下列信息:

(一)物業服務企业的营业执照、项目负责人的基本情况、联系方式以及物業服務投诉电话;

(二)物業服務内容和标准、收费标准和方式等;

(三)電梯、消防、監控、人防等專項設施設備的日常維修保養單位名稱、資質、聯系方式、維保方案和應急處置方案等;

(四)上一年度物業服務合同履行及物業服務项目收支情况、本年度物業服務项目收支预算;

(五)上一年度公共水電費用分攤情況、物業管理費、公共收益收支與專項維修資金使用情況;

(六)業主進行房屋裝飾裝修活動的情況;

(七)物業服務合同约定的其它應當公示的信息。

業主對公示內容有異議的,物業管理人應當予以答複。

第六十三條【檔案資料保管】物業管理人應當建立和保存下列檔案和資料:

(一)小區共有部分經營管理檔案;

(二)小区监控系统、电梯、水泵、有限空间等物业共有、共用部位和设施设备档案及其管理、运行、维修、养护记錄;

(三)水箱清洗记錄及水箱检测报告;

(四)住宅裝飾裝修管理資料;

(五)業主名冊;

(六)簽訂的供水、供電、垃圾清運等書面協議;

(七)物業服務活动中形成的与業主利益相关的其他资料。

第六十四條【物業管理人的禁止規定】物業管理人不得有下列行爲:

(一)   挪用、侵占業主公共收益;

(二)   擅自改變共有物業用途;

(三)   違規泄露業主信息;

(四)   其他損害業主利益的行爲。

第六十五條【物業服務费交纳業主應當根据物業服務合同约定的付费方式和标准,按时足額交纳物業服務费用。業主逾期不交纳物業服務费用的,業主委員會或者物業管理委員會應當督促其交纳,拒不交纳的,物業管理人可以向人民法院起诉。業主拒不执行人民法院生效法律文书的,人民法院可以依法对業主作出限制消费令、纳入失信被执行人名单。

采取酬金制交纳物業服務费的,物業服務企业應當与業主委員會或者物業管理委員會建立物業服務费用和共用部分经营收益的共管账户。業主委員會或者物業管理委員會可以委托第三方对物業服務收支情况进行审计。

第六十六條【物業服務收费及调整】物業服務收費實行市場調節價並動態調整。

市住房和城乡建设行政主管部门應當发布住宅小区物業服務项目清单,明确服務标准和服務内容。物业管理行业协会應當监测并定期发布物業服務项目成本信息和计價规則,供業主和物業管理人在协商物業服務费用时参考。

物業服務费按照规定纳入政府定價目錄的,由市发展和改革委员会同市住房和城乡建设行政主管部门根据情况予以调整。

第六十七條【公共收益】物業管理人利用物業共用部分從事經營活動的,應當將公共收益單獨列賬。

公共收益歸全體業主所有。專項維修資金余額不足首期應籌集金額30%的,50%上的公共收益金額的應當優先用于補充專項維修資金,剩余部分的使用由業主共同決定。

第六十八條【合同期限届满】物業服務合同期限届满6個月前,業主委員會或者物業管理委員會應當组织业主共同决定续聘或者另聘物業管理人,并将决定书面告知原物業管理人。原物業管理人接受续聘的,双方應當在物業服務合同屆滿前重新签订物業服務合同。物業管理人不接受续聘的,應當提前3個月书面告知業主委員會或者物業管理委員會。

物業服務合同期限届满、業主没有共同作出续聘或者另聘物業管理人决定,物業管理人按照原合同继续提供服務的,原合同权利义务延续。在合同权利义务延续期间,任何一方提出终止合同的,應當提前3個月书面告知對方。

第六十九條【物業交接】業主共同決定解聘物業管理人的,物業管理人應當自接到通知之日30内履行下列交接义务,并撤出物業管理區域:

(一)移交物業共用部分;

(二)本條例第二十一條规定的档案和资料;

(三)結清預收、代收的有關費用;

(四)物業服務合同约定的其他事项。

原物業管理人不得以業主欠交物業服務费用、对業主共同决定有异议等为由拒绝办理交接,不得以任何理由阻挠、干扰、妨碍新的物業管理人进场服務。原物業管理人拒不移交有关资料或者财物的,或者拒不撤出物業管理區域的,業主委員會或者物業管理委員會應當与原物業管理人协商;协商不成的,可以提请设立在居(村)委员会的人民调解委员会依法调解,或者依法向人民法院提起诉讼。

物業所在地的街道辦事處、鄉鎮人民政府和區住房和城鄉建設或者房屋行政主管部門應當加强对物業管理人交接工作的监管。

原物業管理人應當在办理交接至退出物業管理區域期间,维持正常的物业管理秩序。

新物業管理人不得強行接管物業,按照約定承接物業時,應當對物業共有、共用部位和設施設備進行查驗。

第七十條【应急物業服務】本市建立应急物業服務机制。物業管理區域突发失管状态时,街道辦事處、鄉鎮人民政府應當组织有关单位确定应急物業管理人,提供供水、垃圾清运、电梯运行等维持業主基本生活服務事项的应急服務。

提供应急物業服務的,街道辦事處、鄉鎮人民政府應當将服務内容、服務期限、服務费用等相关内容在物業管理區域内公示。应急物業服務期限不超過6個月,费用由全体業主承担。

应急物業服務期间,街道辦事處、鄉鎮人民政府應當组织業主共同决定选聘新的物業管理人,协调新的物業管理人和应急物業管理人做好交接。

 

第六章  物業的使用和維護

 

第七十一條【房屋使用禁止規定】業主、其他物業使用人應當遵守法律、法規、規章的規定以及臨時管理規約、管理規約的約定,按照規劃用途合理、安全使用物業。

任何單位和個人不得從事下列行爲:

(一)損壞、擅自拆改建築物承重結構、主體結構;

(二)擅自占用、损坏物業管理區域内的道路、场地等共有共用区域、部位或者设施设备;

(三)違法搭建建築物、構築物、障礙物,破壞或者擅自改變房屋外觀;

(四)違反安全管理規定存放易燃、易爆、劇毒、腐蝕性、放射性等危險物品;

(五)擅自架設電線、電纜;

(六)高空抛物、隨意棄置垃圾、排放汙水;

(七)制造超標噪音;

(八)侵占綠地、毀壞綠化植物和綠化設施;

(九)占用、堵塞、封閉消防通道,損壞消防設施及器材;

(十)在建築物、構築物上亂塗寫、亂刻畫、亂張貼,樓道、門廳、電纜井內堆放雜物;

(十一)擅自改變物業規劃用途;

(十二)擅自使用地鎖、石墩、柵欄等障礙物,非法占用公共空間停放車輛;

(十三)違反規定飼養動物;

(十四)違反規定出租房屋。

第七十二條【装饰装修】業主、其他物业使用人装饰装修房屋的,應當事先告知物業管理人,并与物業管理人签订装饰装修服務协议。协议應當包括装饰装修工程的禁止行为、垃圾堆放和清运要求以及费用、施工时间等内容。未签订协议的,物業管理人可以按照临时管理规约或者管理规约的约定,禁止装饰装修施工人员、材料进入物業管理區域。

業主、其他物業使用人或者物業管理人應當將裝飾裝修的時間、地點等情況在擬裝飾裝修的物業樓內公示。

物業管理人應當加强对装饰装修活动的巡查、监督。業主或者其他物业使用人未提前告知或者违反相关规定及装饰装修服務协议的,物業管理人應當及时劝阻;拒不改正的,物業管理人應當及时向有关主管部门报告。

第七十三條【停车位使用】物業管理區域内规划用于停放车辆的车位、车库,應當用于满足業主的需要。用于出售的,不得出售给本物業管理區域業主以外的其他人;尚未出售或者用于出租的,應當优先出租给本物業管理區域業主,不得以只售不租为由拒绝出租。满足業主需要后仍有空余的,可以临时按月出租给物業管理區域外的其他人。

第七十四條【專項維修資金歸集和轉讓】物業買受人應當遵守國家有關專項維修資金制度,按照規定足額交納專項維修資金。

業主轉讓物業、辦理轉移登記後,轉讓物業的專項維修資金余額隨物業一並轉讓,業主無權要求返還;因征收或者其他原因造成物業滅失的,專項維修資金余額歸業主所有。

已售公房的業主轉讓公房前,應當按照屆時適用的商品房標准補足公房的專項維修資金;因繼承、贈予、執行生效法律文書而發生已售公房産權人變更的,繼承人、受贈人、受償人應當按照屆時適用的商品房標准補足專項維修資金。

第七十五條【建立專項維修資金国家实施專項維修資金制度之前的未售公房,没有專項維修資金的,产权单位應當按照规定建立并足額交纳專項維修資金。

国家实施專項維修資金制度之后出售的公房,業主和售房单位應當按照国家和本市规定的比例交纳專項維修資金;未按规定交纳專項維修資金的,業主和售房单位應當协商并足額补交,未足額补交的,已出售的公房不得再次转让。

第七十六條專項維修資金补足專項維修資金余額不足首期筹集金30%的,業主委員會或者物業管理委員會應當及時通知、督促業主按照屆時適用的標准補足專項維修資金。

業主申请不动产转移登记或者抵押登记时,應當向不动产登记机构提供已足額交纳專項維修資金的相关凭证。

第七十七條【專項維修資金的管理与监督】未选举产生業主委員會的,專項維修資金由物業所在地区住房城乡建设或者房屋行政主管部门代管,存入银行专用账户。

选举产生業主委員會的,業主大会可以决定自行管理專項維修資金,或者委托物業所在地区住房城乡建设或者房屋行政主管部门代管。業主大会决定自行管理的,應當以自己名义设立专用账户,街道辦事處、鄉鎮人民政府應當监督、指导專項維修資金的使用管理。

業主大会可以委托具有资质的中介机构对共有资金进行财务管理。業主大会或者業主委員會自行管理共有资金的,應當每季度公布一次自行管理账目。

第七十八條【專項維修資金使用】專項維修資金應當专项用于物业共有共用区域、部位或者设施设备保修期满后的维修、更新、改造,不得挪作他用。

第七十九條【费用分摊】维修、更新和改造共有共用的区域、部位或者设施设备,需要使用專項維修資金的,應當按照下列规定分摊:

(一)商品住宅之间或者商品住宅和非住宅之间共有共用区域、部位或者设施设备的维修、更新和改造费用,由相关業主按照各自拥有物业建筑面积比例分摊。

(二)售后公房之间共有共用区域、部位或者设施设备的维修、更新和改造费用,由相关業主和售房单位按照所交存專項維修資金的比例分摊;其中,應當由業主承担的,再由相关業主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。

(三)售后公房与商品房住宅或者非住宅之间共有共用区域、部位或者设施设备的维修、更新和改造费用,先按照建筑面积比例分摊到各相关物业,再按照本條第(一)项、第(二)项的规定比例分摊。

物业共有共用的区域、部位或者设施设备需要维修、更新和改造,但没有專項維修資金的,维修、更新和改造费用按照本條前款的规定由業主共同分摊。

第八十條【專業設施設備管理責任】新開發建設項目,建設單位可以接受水、電、氣、熱以及通訊等專業設施設備專業運營單位委托,按照国家技术标准和专业技术规范建设物業管理區域内業主专有部分以外的水、電、氣、熱以及通訊等專業設施設備,經驗收合格,將專業設施設備及工程圖紙等資料交由專業運營單位承擔維修、養護和更新改造責任。

已入住項目,物業管理區域内专有部分以外的水、電、氣、熱以及通訊等專業設施設備发生故障、不能正常使用的,物業管理人應當立即报告相关专业运营单位;专业运营单位應當及时采取措施,排除故障。

专业运营单位对专业设施设备进行维修、养护和更新改造,进入物業管理區域的,業主、其他物业使用人和物業管理人應當给予配合,不得以任何方式干扰、阻挠、妨碍其正常作业。

第八十一條【日常巡查和养护】物業管理人應當对物業管理區域内的电梯、消防设施、外墙及墙面等易于发生安全风险的设备设施和部位加强日常巡查和定期养护;发现有安全风险隐患的,及时设置安全警示标志,采取措施排除隐患。

第八十二條【業主维修义务】物业存在安全隐患,危及公共利益或者他人合法权益的,業主應當及时对物业采取修缮以及其他消除危险的安全治理措施并承担相应的治理费用。業主不履行维修养护义务的,可以由物業管理人报经業主委員會或者物業管理委員會同意或者按照临时管理规约、管理规约的约定,代为维修养护或者采取应急防范措施,费用由業主承担。

经鉴定为停止使用、整体拆除的危险房屋的,業主或者其他物业使用人應當停止使用,立即搬出;拒不搬出的,區住房和城鄉建設或者房屋行政主管部門應當书面责令業主或者其他物业使用人搬出,情况紧急危及公共安全的,区人民政府可以责成有关部门组织强制搬出,并妥善安置。

第八十三條【垃圾分类义务】業主、其他物业使用人是生活垃圾分类投放的责任主体,應當按照规定分类投放生活垃圾。物業管理人是生活垃圾分类的管理责任人,指导、监督業主和其他物业使用人进行生活垃圾分类。

第八十四條【糾紛調解】本市建立健全人民調解、行業調解、行政調解、司法調解構成的多元糾紛解決機制,化解物業糾紛。

第八十五條【公共法律服務】業主、其他物业使用人、物業管理人因物业管理事项需要法律咨询的,可以向公共法律服務机构咨询;符合法律援助條件的,可以依法申请法律援助。

第七章  法律責任

第八十六條 违反本條例第十六條第一款的规定,未按照规定配建物业管理用房的,规划和自然资源行政主管部门责令限期改正,處该建设工程造5%以上10%下的罚款;逾期不改的,處应建部分工程造價一倍以上二倍以下的罰款。

违反本條例第十六條第二款的规定,已投入使用但未配建物业管理用房、建设单位或者产权单位拒不采取措施解决的,區住房和城鄉建設或者房屋行政主管部門责令限期改正,给予警告;逾期不改正的,處同一物業管理區域内应建物业管理用房面积的商品房總價两倍的罰款。

第八十七條 违反本條例第二十條第三款的规定,建设单位占用物業管理區域内物业共有、共用部位和设施设备的,區住房和城鄉建設或者房屋行政主管部門责令限期改正,没收违法所得;逾期不改的,處5萬元以上10萬元以下的罰款。

第八十八條 违反本條例第二十一條的规定,建设单位不移交或者补齐资料的,街道辦事處、鄉鎮人民政府责令限期改正;逾期不改正的,可處5萬元以上10萬元以下的罰款。

第八十九條 违反本條例第五十七條的规定,物業管理人未按规定将物业合同报街道辦事處、鄉鎮人民政府备案的,街道辦事處、鄉鎮人民政府责令限期改正;逾期不改正的,1萬元以上2萬元以下的罰款。

第九十條 违反本條例第六十一條的规定,區住房和城鄉建設或者房屋行政主管部門责令限期改正,并處委托合同價30%以上50%以下的罰款。委托所得收益,用于物業管理區域内物业共有、共用部位和设施设备的维修、养护,剩余部分的使用由業主共同决定;给業主造成损失的,依法承担赔偿责任。

第九十一條 违反本條例第六十二條的规定,物業管理人未按照規定如實公示有關信息的,區住房和城鄉建設或者房屋行政主管部門责令限期改正;逾期不改正的,處1000元以上5000元以下的罰款。

第九十二條 违反本條例第六十七條第二款的规定,業主委員會委员、物業管理人挪用、侵占公共收益的,區住房和城鄉建設或者房屋行政主管部門责令退回,没收违法所得,并處挪用、侵占金額2倍以下的罰款。

第九十三條 物業管理人违反本條例第六十九條第一款的规定,经协商调解仍不纠正其行为的,區住房和城鄉建設或者房屋行政主管部門责令限期改正;逾期不改正的,对物業管理人予以通报,对拒不移交有关资料或者财务的,處1萬元以上10萬元以下的罰款;拒不退出物業管理區域的,自规定时间届满次日起處每日1萬元的罰款。

第九十四條 违反本條例第七十三條规定,将车位出租给業主以外的其他人的,區住房和城鄉建設或者房屋行政主管部門责令限期改正,没收违法所得,按每个违法出租车位處5000元以上1萬元以下的罰款;拒不改正的,按每个违法出租车位處每月2000元的罰款。

第九十五條 违反本條例第七十八條规定,挪用專項維修資金的,區住房和城鄉建設或者房屋行政主管部門追回挪用的專項維修資金,没收违法所得,并處挪用金額2倍以下的罰款。

第九十六條 违反本條例的规定,其他法律法规规定有法律責任的,从其规定。

第九十七條 执法机关應當将物业管理中受到行政處罚或者行政强制的情况共享到本市的公共信用信息平台。行政机关根据本市关于公共信用信息管理规定可以对其采取惩戒措施。

第九十八條 违反本條例的规定,给業主造成损失的,相关责任人應當依法承担赔偿责任;构成犯罪的,依法追究相关人员的刑事责任。

 

第八章     

 

第九十九條【其他物业】农村集体经济组织依法建设的房屋等自行管理或者委托物業管理人提供服務等相关事项的管理办法,由区人民政府制定。

第一百條【实施日期】本條例自 年月日起施行。

 

 

 

 

 

 

 

附件:关于《北京市物業管理條例(草案)》的说明.doc

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